Aprovação MP da Regularização Fundiária

Wilson Dias/Agência Brasil

A MP da regularização fundiária (Medida Provisória Nº 759/16) foi aprovada e a medida abre caminho para que municípios recebam espaços da ferrovia e realizem assentamentos urbanos. A Medida Provisória 759/16 atualiza as Leis nº 8.629/1993 e nº 11.952/2009, que tratam da reforma agrária e regularização das ocupações em Estados da Amazônia pelo Programa Terra Legal. A Medida também faz extensa atualização sobre a regularização fundiária urbana (REURB), incluindo disposições gerais, regularização fundiária urbana em áreas da União, legitimados para requerer a regularização fundiária urbana, legitimação fundiária e legitimação de posse – a instituição do direito de laje como direito real – acréscimo do art. 1510-A ao Código Civil; a fixação de diretrizes para o processo administrativo de regularização fundiária urbana nos Municípios; arrecadação dos imóveis abandonados; dentre outros assuntos. A Medida institui, por fim, mecanismos para aprimorar a eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União.

Wilson Dias/Agência Brasil

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A aprovação da Medida Provisória (MP) 759/16 abre caminho para que núcleos inteiros, tenham a repartição de lotes, enfim, regularizada, inclusive com a futura expedição de título de propriedade para os moradores.

Além disso, a MP cria o conceito de núcleo urbano informal (os clandestinos), em geral constituído por moradias, precárias ou não, instaladas há anos e onde não foi possível realizar a titulação dos ocupantes pelas regras instituídas até agora. De outro lado, a aprovação do novo instrumento legal, que revoga as regras atuais da lei federal 11.977/09, prevê não só a transferência como a facilitação do recebimento de terras da União pelo município. Para se ter a dimensão da abrangência da norma, que aguarda apenas ratificação da aprovação já negociada com o Senado, nesta semana, o diretor do Departamento de Regularização Fundiária do Ministério das Cidades, Sílvio Figueiredo, salienta que a ocupação irregular de terra atinge mais de 50% no País somente em relação a imóveis urbanos.

   “A irregularidade atinge mais de 50% dos imóveis urbanos no Brasil. Em algumas regiões esse percentual é ainda mais elevado, o que é absurdo. A média paulista é de 50%. Então temos 30 milhões de imóveis urbanos com algum tipo de irregularidade no País. É um problema crônico e nunca foi enfrentado. A MP abre essa possibilidade”, disse em evento em Bauru.

     Para a aplicação das novas regras, os municípios poderão dispensar exigências de percentual e de dimensões de áreas destinadas ao uso público ou quanto ao tamanho dos lotes regularizados. A eliminação da clandestinidade não elimina a necessidade de cumprimento de outras normas, como itens do Código Florestal (lei 12.651/12) para núcleo urbano situado em Área de Preservação Permanente (APP) ou em Unidade de Conservação.

imagem retirada do google

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     Mas, ainda assim, foram criadas condições para superar obstáculos hoje intransponíveis pela lei. A elaboração de estudos técnicos que apontem melhorias ambientais através de compensações agora estão previstas. E as aprovações são aprovadas pelos municípios. “Foi superado um equívoco das regras até então de prever condições para regularização fundiária sem abrir caminho para que o município agisse diretamente junto a esses problemas”, complementa Figueiredo. O texto aprovado na Câmara Federal também cria as modalidades de regularizações urbanas (Reurb-S) para a população de baixa renda e para núcleos urbanos informais ocupados por população de maior renda (Reurb-E).

Exemplos

     De acordo com as regras do projeto de lei de conversão, a União e suas autarquias e fundações poderão transferir aos estados, aos municípios e ao Distrito Federal áreas federais ocupadas por núcleos urbanos informais para que eles promovam a regularização por meio do Reurb.

     Cidadãos de baixa renda que ocupem imóveis da União para moradia terão a isenção de pagamento de custos durante o processo, como de taxas, cartório) e poderão requerer diretamente ao Oficial de Registro a transferência gratuita da propriedade. Bastará que a transferência seja solicitada pelo ocupante a certidão autorizativa junto à Secretaria de Patrimônio da União (SPU). O documento terá validade junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

     A secretária Letícia Kirshner salienta que o município vai organizar as ações, como cadastramento, orientação e encaminhamento, assim que a norma for sancionada. Outra inovação, para as regularizações para pessoa física, é que a MP dá sustentação para que o Ministério Público e a Defensoria possa agir em nome de beneficiários sem qualquer condição sócioeconômica (hipossuficientes). Para a aprovação e o registro de conjuntos habitacionais será dispensada a apresentação do habite-se e, de acordo com o caso, as certidões negativas de tributos e de contribuições previdenciárias.

 Norma abre leque de opções para legitimação

     A Medida Provisória lista uma série de situações para facilitar a regularização, como em áreas de risco, condições especiais, legitimação de posse, entre outros. Assim, mesmo para área de risco de deslizamento e inundação, proibido pela regra geral, há hipótese, em exceção, de regularizar se houver estudo técnico apontando ser possível eliminar, ou corrigir o risco.

     Outra situação é a legitimação fundiária. Ou seja, a MP possibilita definições através de um título global para todas as propriedades adquiridas no terreno regularizado. A norma estabelece cada um dos requisitos para essas ações específicas. Conforme os técnicos do governo, a legitimação fundiária será aplicada somente para núcleos urbanos informais consolidados. Ou seja, imóveis residenciais e também os de fins comerciais poderão ser regularizados com esse mecanismo.

     A MP permite, ainda, utilizar o instrumento de regularização ao poder público através do reconhecimento da posse de imóvel com identificação de seus ocupantes, o tempo da ocupação e a natureza da posse. Depois de cinco anos da legitimação de posse, o ocupante terá seu título convertido em título de propriedade com o usucapião por cinco anos, conforme previsto na Constituição, ou segundo critérios definidos em lei. Claro que essa situação não vale para terras do poder público e é limitado a beneficiário com apenas um imóvel urbano que atenda a todos os requisitos legais.

 Direito de laje

     Entre os inúmeros instrumentos da MP, ganhou “fama” a previsão de direito de laje. Sílvio Figueiredo explica que era necessário instrumento para regularizar os milhões de casos onde o “morador do piso superior da laje não tem vínculo com seu vizinho de baixo. Nas favelas de morros como do Rio de Janeiro isso é muito comum. E a norma atual não previa essa situação. Agora, a MP institui que pode ser regularizada a matrícula de titularidade para quem está na base dessa construção, mas também com previsão de titularidade de uso para quem construiu em cima dele. O terreno não se comunica, mas o morador da laje terá oportunidade de se regularizar”, aborda.

     O conceito se aplica sobretudo a favelas, onde as construções precárias são erguidas sobre outras devido à falta de espaço. A lei, então, absorve a regra de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titulares distintos em uma mesma área. E o mecanismo servirá para regularizar a construção de outra residência acima da construção-base. Cada uma pagará seu próprio tributo.

     Há requisitos mínimos para esses casos, como comprovar a impossibilidade de individualização de lotes. Sendo aprovada a situação no “direito de laje”, cada morador responde com as despesas para a manutenção das áreas e equipamentos comuns, como o telhado, a estrutura, as instalações gerais de água, esgoto e luz. E na venda desse imóvel? Terão direito de preferência os proprietários da laje mais próxima ou da construção-base. A MP vai a detalhes: se a construção-base vier a ruir, o direito de laje estará extinto se ela não for reconstruída dentro de cinco anos.

Fonte: Agencia/Senado.

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